Bij een functiewijziging of herbestemming verander je de hoofdfunctie van een gebouw of terrein, wat vaak gepaard gaat met verschillende administratieve en wettelijke stappen. Een site gelegen in agrarisch gebied, die niet wordt gebruikt door een landbouwer, is zonevreemd. Een omvorming van de functie landbouw naar zonevreemd, is vergunningsplichtig. Maar waarvoor mag je jouw bijgebouw dan gebruiken?
Een functiewijziging houdt in dat je de hoofdfunctie van een gebouw wijzigt. Volgende hoofdfuncties zijn mogelijk:
Als de hoofdfunctie van het gebouw overeenkomt met de bestemmingszone, ben je zone-eigen. Als de hoofdfunctie niet overeenkomt met de bestemmingszone, ben je zonevreemd. In beide gevallen is het vaak noodzakelijk een omgevingsvergunning aan te vragen om de functiewijziging te kunnen doorvoeren.
Ook als niet-landbouwer is het mogelijk om in landbouwgebied te wonen, indien de gebouwen correct vergund zijn. Wil je uitbreiden, verbouwen, herbouwen of de functie van een gebouw wijzigen, dan moet dit gebeuren conform de voorwaarden opgenomen in de zonevreemde regelgeving.
Bij het wijzigen van de functie van gebouwen in agrarisch gebied kan een landbouwtoets vereist zijn. Deze studie beoordeelt de impact van de functiewijziging op de landbouwactiviteiten in de omgeving en is een cruciaal onderdeel van de vergunningsaanvraag. Het Departement Landbouw en Visserij en het Departement Omgeving kijken streng toe op zonevreemde functiewijzigingen in agrarisch gebied, wat de landbouwtoets extra belangrijk maakt.
Volgende zonevreemde functies zijn mogelijk in agrarisch gebied, elk met hun eigen af te toetsen voorwaarden:
Beschermde erfgoedgebouwen hebben eveneens meer mogelijkheden.
Elk project is uniek
Iedere vergunningsaanvraag is uniek en vereist maatwerk om aan alle voorwaarden te voldoen. De aanvraag van een functiewijziging begint met een grondige analyse van de huidige situatie en de geldende regelgeving. Dit omvat het beoordelen van de ligging, de voorschriften, en de wensen van de aanvrager.
Bijgebouwen
Bij iedere zonevreemde functiewijziging dient op heden voldoende onderzocht en gemotiveerd te worden waarvoor de bijgebouwen worden gebruikt. Vanuit de overheid redeneert men dat een particulier niet evenveel ruimte nodig heeft als een landbouwer. Meer zelfs, het volume van de bijgebouwen zou eigenlijk zelfs niet groter mogen zijn dan het volume van de woning. Dit is echter een beleidsvisie vanuit de (vorige) regering. Dit is geen vaste regelgeving noch vaste rechtspraak.
Dit neemt echter niet weg dat voor ieder dossier afzonderlijk grondig moet worden nagezien welke invulling een gebouw kan krijgen binnen de wettelijk toegestane functies. Vervolgens moet ook voldoende kunnen worden verantwoord dat het te behouden volume in verhouding staat tot het voorziene gebruik.
De overheden zien zich hierin ook gesterkt door een uitspraak van de Raad voor vergunningsbetwistingen:
Ten einde de zonevreemde invulling van de voormalige stallen en loodsen te verantwoorden dient een gedetailleerde invulling van deze stallen en loodsen te worden gegeven er kan niet worden ingestemd met een vage omschrijving of doelstelling (cfr. RvVb 9 oktober 2018, nr. RvVb/A/1819/0150)
De motivering “dat je graag dieren ziet” of dat “we ook een klein beetje landbouwactiviteiten voorzien” wordt op vandaag dan ook onvoldoende geacht.
Een gewaarschuwd man is er twee waard!
Auteur: Paulien Tanghe, DLV-adviseur
Het bereiken van de voordeur van jouw woning lijkt een vanzelfsprekendheid. De regelgeving rondom het aanleggen van verharding maakt dit soms minder eenvoudig dan gedacht.
Wanneer de pensioenleeftijd nadert, is het van belang om even stil te staan bij uw noden en wensen met betrekking tot uw woning. De kostprijs van een rusthuis kent de afgelopen jaren een grote stijging, waardoor de Belg de opties afweegt om zo lang als mogelijk ‘thuis’ te kunnen blijven wonen.
Lasten zijn verplichtingen die een overheid bij het verlenen van een omgevingsvergunning aan een aanvrager kan opleggen in natura of als financiële last. De verplichting om lasten op te leggen wordt opgelegd door het Instrumentendecreet.
