Stel je voor dat je op je zoektocht naar een woning valt voor de charmes van een authentiek herenhuis dat werd gebouwd in 1937. Je beslist het te kopen en de verkoper deelt je mee dat het pand beschermd erfgoed is. De schrik overvalt je. Wat nu?
De Vlaamse Overheid maakt de zogenaamde Inventaris van het Onroerend Erfgoed op. Dit is een wetenschappelijke inventaris van waardevolle gebouwen, landschappen en archeologische sites in Vlaanderen. Het opnemen van een gebouw in deze inventaris betekent echter enkel dat het erkend wordt als erfgoed, maar dit heeft geen directe juridische gevolgen zoals bescherming. Het dient vooral als een wetenschappelijke bron en een aanzet tot verder onderzoek en eventuele latere bescherming.
Zonevreemde gebouwen uit de vastgestelde lijst kunnen gemakkelijker een nieuwe functie krijgen. Zo is het mogelijk dat een hoeve in agrarisch gebied een niet-agrarische functie krijgt.
Een erkende onroerend erfgoedgemeente kan daarnaast toelatingsplichten opleggen voor verschillende werken aan het dak en de buitenmuren van constructies en handelingen in het interieur.
Sommige gebouwen zijn ook juridisch beschermd door een decreet. Dergelijke monumenten zijn aldus onderhevig aan bijkomende juridische gevolgen.
Eerst en vooral is er de plicht tot actief en passief behoud. Je bent als eigenaar verplicht om het erfgoed te onderhouden en te beveiligen en om beschadiging of ontsiering te voorkomen.
Daarnaast geldt er een vergunningsplicht. Voor ingrepen aan beschermd bouwkundig erfgoed is in de meeste gevallen een vergunning of toelating vereist van de bevoegde instanties, zoals het Agentschap Onroerend Erfgoed of de erkende onroerenderfgoedgemeente.
Ook geldt er doorgaans vrijstelling van renovatieverplichting. Beschermde monumenten zijn vaak vrijgesteld van bepaalde eisen van de renovatieverplichting voor residentiële gebouwen.
Voorts is er een verbod op sloop en vernietiging. Beschermd bouwkundig erfgoed mag niet zomaar gesloopt of vernietigd worden. Uitzonderingen zijn uiterst zeldzaam en worden streng beoordeeld.
Bij eigendomsoverdracht geldt een informatieplicht. Bij verkoop of verhuur van meer dan negen jaar is het verplicht om te melden dat het pand beschermd is.
Last but not least is er recht op financiële ondersteuning: eigenaren van beschermd bouwkundig erfgoed kunnen mogelijk een beroep doen op financiële ondersteuning voor onderhoud, restauratie of herbestemming.
Wie voor een juridisch beschermd gebouw een omgevingsvergunning nodig heeft, moet artikel 4.4.6 VCRO inroepen.
Artikel 4.4.6 VCRO is een speciaal afwijkingsartikel voor:
Het moet daarbij telkens gaan om een hoofdzakelijk vergunde constructie die krachtens decreet definitief of voorlopig is beschermd. Er kan dan worden afgeweken van de stedenbouwkundige voorschriften, op voorwaarde dat de betrokken handelingen worden geadviseerd vanuit het beleidsveld onroerend erfgoed.
Hetzelfde geldt voor handelingen aan of in de omgeving van een beschermd monument of binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht, cultuurhistorisch landschap of archeologische site die aan al de volgende voorwaarden voldoen:
Belangrijk om te noteren is dat de opsomming in dit artikel niet cumulatief is. Eén van de vier hierboven opgesomde categorieën volstaat om dit artikel te kunnen gebruiken, maar het kan uiteraard voorkomen dat twee of meerdere categorieën tegelijk aanwezig zijn. Het kan bijvoorbeeld gaan om een hoeve die ligt in een beschermd cultuurhistorisch landschap of een voormalige boerderijsite die is beschermd als monument en daarenboven ligt in een beschermd dorpsgezicht.
Dit artikel vormt een autonome rechtsgrond voor functiewijzigingen; het is dus niet nodig om bijkomend een beroep te doen op het Besluit zonevreemde functiewijzigingen.
Wanneer artikel 4.4.6 VCRO wordt gebruikt, zijn er ook geen lasten verschuldigd, daar dit artikel niet is opgenomen in artikel 75 van het Omgevingsvergunningsdecreet.
Woon je zelf in een juridisch beschermd gebouw en denk je bijgevolg zelf in aanmerking te komen voor de toepassing van artikel 4.4.6 VCRO? Contacteer dan zeker een adviseur bij DLV, die je meer zal vertellen over de vele mogelijkheden van dit artikel.
Vraag advies
Zonevreemde bedrijven die willen blijven waar ze gevestigd zijn, kunnen onder bepaalde voorwaarden een planologisch attest aanvragen. Maar waar moet de kernactiviteit zich dan precies bevinden? En wat verandert er binnenkort?
Het regeerakkoord wenst de mogelijkheden rond de zonevreemde functiewijzingen te actualiseren. Er wordt hiervoor expliciet verwezen naar het geurkader. Het moet als landbouwer-op-rust mogelijk blijven om de voormalige bedrijfswoning om te zetten naar een particuliere woning. Echter, de wetgever wenst de vergunning te koppelen aan kwaliteitseisen om het ruimtebeslag in agrarisch gebied terug te dringen én om zone-eigen activiteiten te beschermen.
Stel je voor je woont op een rustige plek in agrarisch gebied. Je woning is zonevreemd. De kinderen zijn het huis uit en je overweegt om in een deel van de vrijgekomen ruimte een B&B onder te brengen. Maar wat komt er allemaal kijken bij het oprichten van deze B&B?
