Een aanvraag tot zonevreemde functiewijziging van landbouw naar wonen is zelden een eenvoudige procedure. Het gaat om een gevoelige herbestemming in landbouwgebied, die afwijkt van de oorspronkelijke bestemming in het gewestplan of RUP. Daardoor worden meerdere instanties betrokken die elk hun eigen rol vervullen. Wie doet wat, en hoe beïnvloeden zij de uitkomst van je vergunningsaanvraag? We zetten de belangrijkste actoren op een rij.
De omgevingsambtenaar is de eerste technische filter. Hij of zij onderzoekt het dossier op volledigheid, juridisch-planologische conformiteit en ruimtelijke inpasbaarheid. Bij zonevreemde functiewijzigingen screent de ambtenaar onder meer:
De ambtenaar formuleert een gemotiveerd advies aan het college van burgemeester en schepenen, en bundelt de adviezen van andere instanties. In praktijk is dit advies vaak richtinggevend voor de uiteindelijke beslissing.
Het college is het beslissingsorgaan voor de meeste vergunningsaanvragen op gemeentelijk niveau. Zij nemen de eindbeslissing op basis van:
In sommige gemeenten wordt een negatief advies van het Agentschap Landbouw & Zeevisserij automatisch gevolgd. Andere besturen durven afwijken, vooral als de herbestemming landschappelijk en maatschappelijk verantwoord is.
Bij zonevreemde functiewijzigingen is het advies van ALZ niet bindend, maar wel erg invloedrijk. Het agentschap toetst of:
ALZ voert in feite een landbouwtoets uit. Bij negatieve beoordeling stelt men dat het gebouw nog nuttig is voor landbouwgebruik, of dat de functiewijziging toekomstige landbouwactiviteiten hindert. Een negatief advies van ALZ maakt het voor het college politiek en juridisch moeilijker om de vergunning toe te kennen, maar betekent niet automatisch dat het college de vergunningsaanvraag zal weigeren.
Het Departement Omgeving speelt zijn meest prominente rol in de eventuele beroepsperiode. Zij zijn namelijk in de meeste gevallen de instantie die het beroep zal instellen tegen de zonevreemde functiewijziging.
Hun focus ligt op ruimtelijke draagkracht, planologische samenhang en beleidsafstemming met de ruimtelijke ordening op Vlaams niveau. In hun beroepen tegen zonevreemde functiewijzigingen zullen zij vaak de nadruk leggen op onder andere het volume aan bijgebouwen dat behouden blijft, alsook de oppervlakte aan verharding. Tenslotte is ook de landschapsinkleding en de inpasbaarheid van de site in de nabije en ruime omgeving een belangrijke factor bij hun beoordeling.
De provinciale omgevingsambtenaar is een technisch-juridisch expert binnen het provinciale omgevingsbeleid. Deze ambtenaar maakt deel uit van de provinciale administratie en is verantwoordelijk voor het voorbereiden en beoordelen van vergunningsdossiers die onder de bevoegdheid van de provincie vallen.
Net zoals op gemeentelijk niveau, geldt de omgevingsambtenaar als een voorbereidend adviseur, geen eindbeslisser.
De ambtenaar zal opnieuw de ruimtelijke impact van de aanvraag beoordelen, met de beleidsdoelstellingen op provinciaal en Vlaams niveau in het achterhoofd: minder ruimtebeslag, hergebruik van bestaande volumes, beperken van de hinder voor agrarische activiteiten en behoud van het landbouwpotentieel.
Indien er beroep wordt ingediend tegen de vergunningsaanvraag (door bv. Departement Omgeving), vervalt de beslissingsbevoegdheid van het gemeentelijke college van burgemeester en schepenen. Deze wordt in tweede aanleg overgenomen door de bestendige deputatie van de provincie. Hierbij beoordelen zij het dossier volledig opnieuw, zonder gebonden te zijn aan de eerdere beslissing van de gemeente.
De deputatie heeft de neiging om beleidsmatiger en objectiever te oordelen over vergunningsaanvragen dan lokale besturen. Doch hebben de argumenten van het Departement Omgeving, alsook de adviezen van het Agentschap Landbouw & Zeevisserij en de provinciale omgevingsambtenaar, een grote draagkracht bij de beslissing van de deputatie. Het is dus hier opnieuw zaak om de vergunningsaanvraag goed te onderbouwen, zowel op juridisch vlak als op vlak van goede ruimtelijke ordening.
Een aanvraag tot functiewijziging van landbouw naar wonen raakt aan verschillende beleidsdomeinen: ruimtelijke ordening, landbouw, milieu en landschap. Elk van de betrokken instanties bekijkt het dossier vanuit zijn eigen invalshoek.
Wie succes wil boeken met zo’n aanvraag, doet er goed aan deze rollen vooraf te begrijpen én hierop te anticiperen met een goed onderbouwd, landschappelijk verantwoord en toekomstgericht dossier. Want in het spanningsveld tussen wonen en landbouw beslist uiteindelijk de kwaliteit van je motivatie of jouw dossier wordt goedgekeurd.
Ben je zelf van plan een aanvraag tot zonevreemde functiewijziging te ondernemen? Contacteer dan zeker een adviseur bij DLV, die je kan begeleiden in het dossier van A tot Z.
ik wens begeleiding
