De regelgeving voorziet op vandaag de mogelijkheid om (zone-eigen) landbouwsites in agrarisch gebied om te vormen naar zonevreemde woningen, via het aanvragen van een omgevingsvergunning tot functiewijziging. Dit heeft tal van voordelen. Zo verhoogt dit de verkoopwaarde van de voormalige landbouwsites, zorgt dit ervoor dat sites die ongeschikt zijn voor hedendaagse landbouw en/of sites die jarenlang leegstaan kunnen worden bewaard en verder in stand gehouden…
Evenwel schept het toekennen van het statuut zonevreemde woning aan een voormalige landbouwsite via een omgevingsvergunning soms een toekomstig probleem. Zonevreemde woningen worden namelijk beschouwd als “indicatorwoning” bij geurstudies die door omliggende landbouwbedrijven dienen worden toegevoegd aan hun aanvragen tot het verkrijgen van een milieuvergunning. Als uit die geurstudie blijkt dat de zonevreemde woning bovenmatige geurhinder zou ondervinden door de aangevraagde handelingen, dan vormt dit een motief voor een vergunningverlenende overheid om de milieuvergunning te weigeren.
Zowel overheden, alsook menig eigenaar van zonevreemde woningen, zijn het erover eens dat het niet de bedoeling kan zijn dat de aanwezigheid van een zonevreemde woning in agrarisch gebied een mogelijks toekomstig probleem zou vormen voor naburige landbouwers bij hun aanvragen tot milieuvergunning.
Een oplossing die een tijdlang door heel wat overheden werd toegepast is het opleggen van het statuut “plattelandswoning” via een bijzondere voorwaarde gekoppeld aan de omgevingsvergunning tot zonevreemde functiewijziging. De omgevingsvergunning voor zonevreemd wonen wordt dus toegekend, doch zonder dat deze woning, in navolgende aanvragen tot milieuvergunning door naburige landbouwers, als indicatorwoning kan worden beschouwd. Concreet: de zonevreemde woning wordt in een latere geurstudie nog steeds als landbouwbedrijfswoning beschouwd, waarbij het uitgangspunt is dat deze geen (of toch slechts zeer uitzonderlijk) ontoelaatbare geurhinder kan ondervinden door naburige landbouwactiviteiten. Deze zonevreemde woningen kunnen dus geen negatieve geurindicatie meer vormen, die aanleiding kunnen geven tot het weigeren van een milieuvergunning aan een naburige landbouwer.
Een goede oplossing zou men denken, doch oordeelt de Raad voor Vergunningsbetwistingen (RvVb) in haar arrest van 6 maart 2025 (nr. RvVb-A-2425-0569) hier anders over…
Wat was er aan de hand? De voormalige exploitant van een varkensbedrijf aan de Westhoekstraat 23 te Aarsele diende een omgevingsvergunning in voor een functiewijziging van landbouw naar wonen. Concreet zou de bestaande bedrijfswoning een gewone woning worden, de te behouden landbouwgebouwen (stallen) zouden worden gebruikt als woningbijgebouwen en er waren geen verbouwingswerken gepland.
De provincie West-Vlaanderen gaf de vergunning af, enkel onder de voorwaarde dat de nieuwe woning bij toekomstige vergunningsaanvragen door landbouwbedrijven in de buurt niet als zonevreemd beschouwd mocht worden, maar als een bedrijfswoning. Dit is dus het zogenaamde statuut als “plattelandswoning”.
Waarom? Omdat uit een geurstudie bleek dat de nieuwe woning een indicatorwoning vormt en in theorie hindergevoelig zou kunnen worden voor de nabijgelegen landbouwbedrijven (met name aan de Westhoekstraat 25 en 30). Om de ontwikkelingskansen van die bedrijven te vrijwaren, probeerde de provincie via deze voorwaarde te regelen dat de woning geen extra hindergevoeligheid zou betekenen bij toekomstige uitbreidings- of hervergunningsaanvragen.
De Raad ging niet akkoord met deze aanpak. Volgens haar probeerde de provincie via een voorwaarde iets op te leggen dat ze juridisch niet kon: namelijk het fictief gelijkstellen van een zonevreemde woning met een zone-eigen bedrijfswoning. De provincie weigert impliciet te erkennen dat door de functiewijziging effectief een zonevreemde woning ontstaat, en probeert de gevolgen daarvan te neutraliseren via een 'voorwaarde'.
Daarnaast stelt de Raad dat een vergunningsvoorwaarde gericht moet zijn op de aanvrager of gebruiker van het project. In dit geval ging het om een voorwaarde gericht aan toekomstige vergunningverlenende overheden, wat buiten de bevoegdheid van de provincie valt.
Bovendien zou zo’n fictieve kwalificatie toekomstige beslissingen van andere overheden binden, wat ook onwettig is. De Raad wees er tot slot ook op dat het niet de bedoeling kan zijn dat overheden in de toekomst de ogen moeten sluiten voor rechtsfeiten. Als een woning zonevreemd is, dan moet die ook als dusdanig worden beoordeeld.
Vergunningverlenende overheden maakten gebruik van het instrument van bijzondere voorwaarden om een praktisch en ongewenst (toekomstig) probleem op te lossen, namelijk vermijden dat zonevreemde woningen een negatieve impact zouden kunnen hebben op navolgende aanvragen tot milieuvergunning door naburige landbouwers. Het opleggen van het “statuut” plattelandswoning was een efficiënte manier om dit resultaat te bekomen en schept ook een zekere mate van rechtszekerheid voor naburige landbouwers.
Evenwel heeft de RvVb aan deze praktijk een einde gesteld. Volgens de Raad is het opleggen van dergelijk statuut via een bijzondere vergunningsvoorwaarde namelijk onwettig. Dit betekent dan ook dat overheden dergelijke praktijk niet meer kunnen toepassen. Gezien het gebrek aan een ander wettelijk alternatief om deze problematiek aan te pakken, zal het noodzakelijk zijn dat de Vlaamse decreetgever tussenkomt om de rechtszekerheid op dit punt te herstellen. Idealiter via een decretale regel die expliciet stelt dat zonevreemde woningen in agrarisch gebied als plattelandswoningen dienen te worden beschouwd.
Twijfel je over de impact van een functiewijziging of plattelandswoning op je vergunningen?
Onze experten adviseren je graag
